每經(jīng)記者 蔡鼎    每經(jīng)實習記者 謝陶    每經(jīng)編輯 張弩    

全球許多大城市都面臨著房價高漲的壓力，尤其是各大著名灣區(qū)，如紐約灣區(qū)、東京灣區(qū)、舊金山灣區(qū)以及中國的粵港澳大灣區(qū)的房價均遠高于周邊區(qū)域。舊金山的人口密度僅次于紐約，位居美國第二，當?shù)厣钪罅康娜A人。而舊金山灣區(qū)，一直以來都是華人投資置業(yè)的熱點區(qū)域。經(jīng)過幾十年大規(guī)模的開發(fā)，適宜工商業(yè)和住宅用地的土地正變得越來越稀缺。

《每日經(jīng)濟新聞》記者觀察到，在2018年的上半年，受多方面因素影響，舊金山房價平均漲幅達到20%，創(chuàng)下歷史同期最大漲幅。

美國知名房地產(chǎn)數(shù)據(jù)公司CoreLogic的數(shù)據(jù)顯示，灣區(qū)的房價已經(jīng)連續(xù)6年上漲。今年5月，舊金山房價的中位數(shù)漲至87.5萬美元，同比漲幅達到15.9%。在金融危機前夕，2007年11月舊金山住宅價格中值曾觸及89.5萬美元的峰值。

為了探究此輪舊金山房價飛漲的原因，并進一步了解美國房產(chǎn)的整體走勢，《每日經(jīng)濟新聞》（以下簡稱NBD）記者采訪了美國最大的房地產(chǎn)平臺Zillow的資深經(jīng)濟學家亞倫•特拉薩斯（Aaron Terrazas）。

舊金山房價上漲動力主要來自美國居民購房者

NBD：在這一輪房價飛漲過程中，舊金山哪片區(qū)域的漲勢最猛？在歷史上，有沒有相似的漲價情景？

亞倫•特拉薩斯：Zillow發(fā)布的房價指數(shù)顯示，大舊金山地區(qū)的房價中值相比去年上漲了11.2%，達到了約95萬美元，舊金山主城區(qū)今年的房價中值上漲了10.7%，漲至135.4萬美元。

按朝向來講的話，在舊金山市區(qū)內(nèi)，過去一年西南朝向的小區(qū)房價增長最快，最典型的如Westwood Park漲幅為23.4%，Inner Parkside為21.8%，Merced Heights為21.1%。北朝向的小區(qū)漲幅不大，普遍低于整體房價漲幅，比如Outer Richmond漲幅為3.5%，Lake Street為0.6%。Marina甚至出現(xiàn)了負增長，漲幅為-1.3%。

作為美國最具創(chuàng)新能力和最有吸引力的大城市，舊金山在歷史上經(jīng)歷過好幾次類似的房價暴漲。著名的有1998年到2000年的互聯(lián)網(wǎng)泡沫（dotcom boom）時期，2003年到2005年的房產(chǎn)泡沫時期。這些時期的房價漲幅都高于當前的房價漲幅。例如：在2000年的時候，舊金山的房價平均漲幅高達30%；在2004年年底的時候達到24%。

NBD：根據(jù)你的觀察，此次的房價暴漲與歷史上數(shù)次的房價暴漲有何差別？

亞倫•特拉薩斯：以2008年金融危機前的房價暴漲為例。當時是由于太過寬松的貸款政策導致房價“水漲船高”，最終失控。自那之后，各地政府立法加強了貸款的限制。我們現(xiàn)在面臨的是不一樣的政策環(huán)境。

NBD：在2018年上半年，受多方面因素影響，舊金山房價平均漲幅達到20%，創(chuàng)下歷史同期最大漲幅。根據(jù)CoreLogic的報告，只有不到十分之一的住房售價低于50萬美元，有近60%的售價超過了80萬美元。舊金山現(xiàn)在哪種房型是最受歡迎的？主要的買家又是誰？

亞倫•特拉薩斯：整體而言，在舊金山主城區(qū)的獨棟住宅的漲幅為12.3%，高于獨立公寓的8.6%。就獨棟住宅而言，大戶型的獨棟住宅最受歡迎，漲幅也最大。過去一年，帶4到5間臥室的住宅房價漲幅為16.4%，帶3間的漲幅為13.2%，帶2間的漲幅為8.8%，帶1間的漲幅最低，只有5.3%。

目前，我們沒有詳細的數(shù)據(jù)來區(qū)分不同買家。但調查顯示非美國居民的購房者數(shù)量遠遠低于美國居民購房者的數(shù)量，占比很低。

NBD：獨立公寓作為當?shù)胤慨a(chǎn)市場的重要組成部分。是什么原因造成了它的上漲速度慢于獨棟住宅？

亞倫•特拉薩斯：主要由于舊金山主城區(qū)的獨棟住宅建設用地非常的稀缺。而近年來，對于獨立公寓的投資較大，增量相對而言更多。

科技公司和高薪人才帶來充足購買力

NBD:根據(jù)CNBC的報道，眾多的科技公司扎堆舊金山，近期美股科技股的普遍上漲助推了當?shù)胤績r，帶來一些“副作用”。你怎么看待這樣的觀點？你認為房價上漲的主因是什么？

亞倫•特拉薩斯：舊金山長久以來都是一個富裕之地。當前階段，舊金山的科技公司在全美范圍內(nèi)扮演著創(chuàng)造大量就業(yè)機會，振興全美經(jīng)濟的角色。

從需求端來講，大量的科技創(chuàng)業(yè)公司和高薪人才，帶來了充足的“購買力”。從供給端來講，舊金山的房市與美國其他城市相比面臨著比較嚴重的供應短缺問題。舊金山嚴格的房產(chǎn)開發(fā)政策、繁雜的手續(xù)、漫長的流程使得房產(chǎn)開發(fā)的難度加大，成本上升。

NBD：舊金山是美國人口密度僅次于紐約的大城市。大量的人口涌入曾導致了住房危機。在2015年，舊金山的房價中值是美國房價平均中值的6倍。為什么舊金山的房價會如此高？

亞倫•特拉薩斯：這里特別需要強調的是，舊金山涌入的大量勞動力中，有遠高于全國平均收入的高收入群體。同時，舊金山有著全國最嚴格的房產(chǎn)開發(fā)的法規(guī)政策。

當前美國房市不存在泡沫 未來漲幅整體下降

NBD：舊金山高漲的房價將會給美國房市帶來怎樣的影響？您認為這一次的房價暴漲預示著下一輪的全國房價上漲嗎？

亞倫•特拉薩斯：由于舊金山主城區(qū)及周邊市區(qū)嚴格的法規(guī)限制，住房供應量匹配不上增長的買房需求。在舊金山，買房需求的輕微增長就會帶來夸張的房價上漲。然而，在美國大多數(shù)的城市，住房供應量普遍比較充足，能夠滿足當?shù)刭I房需求，房價的上漲沒有這么敏感。同時，我并不認為舊金山的房產(chǎn)趨勢反應了美國整體的趨勢，它也不能預測未來的走勢。

NBD：你認為當前的房市存在泡沫嗎？

亞倫•特拉薩斯：通常來說，經(jīng)濟學家們會從不同維度去判斷一個地區(qū)的房市是否存在估值過高或者過低的情況。最常見的指標就是房價收入比和房價租金比。目前整體而言，全美房市表現(xiàn)良好，這兩個指標都低于歷史水平。但也有部分地區(qū)是高于歷史水平的，這些地區(qū)主要分布在美國西岸。

但無論市場是否存在泡沫，購房者在購房時都得親自做嚴格的調查，避免在高杠桿的時候買入。

NBD：你能描述一下美國房市的整體概況嗎？

亞倫•特拉薩斯：美國勞動力成本上漲，建筑材料成本增加，房屋建設規(guī)模緩慢增長，低于歷史水平。加之年輕人增長的購房需求以及較低的銀行利率，美國房價整體呈現(xiàn)上漲趨勢。

美國西部的城市及其郊區(qū)的房地產(chǎn)市場，由于購房需求旺盛以及新房供應緊張，房價增長依然最快。美國南部以及東南部的城市，由于土地供應充足，新房增量能夠匹配購房需求的增長，房價漲幅不大。

NBD：你對于舊金山房產(chǎn)市場以及美國的房產(chǎn)市場未來發(fā)展有什么預測？

亞倫•特拉薩斯：估計到2019年5月，大舊金山地區(qū)的房價漲幅將會降至7.3%，舊金山主城區(qū)將會降至7.4%。而全國房價的平均漲幅將會降至6.5%。但由于利率上漲的因素，在接下來的12個月，美國房市將會面臨多次震蕩。