每經(jīng)記者｜張靜  張文瑜    西安    每經(jīng)編輯｜賀娟娟

一樁塵封十余年的土地買(mǎi)賣(mài)糾紛，因一紙民事判決書(shū)意外浮出水面，揭開(kāi)西安鬧市區(qū)的私售土地與四棟違建的陳年舊案，事情云譎波詭，背后疑云重重！

陜西智逸實(shí)業(yè)有限公司（簡(jiǎn)稱“智逸公司”）作為“高新大都薈”項(xiàng)目開(kāi)發(fā)主體，近日被法院判決需向西安藍(lán)基物業(yè)管理有限公司（簡(jiǎn)稱“藍(lán)基公司”）交付10套房屋，并支付2988萬(wàn)元違約金。

值得關(guān)注的是，藍(lán)基公司作為大都薈南側(cè)西安世紀(jì)頤園小區(qū)的物業(yè)公司，其主張的權(quán)益竟是小區(qū)開(kāi)發(fā)商西安榮康置業(yè)有限公司（簡(jiǎn)稱“榮康置業(yè)”）遺留的“未完事項(xiàng)”。

2012年，榮康置業(yè)將世紀(jì)頤園西側(cè)2.82畝土地及地上兩棟建筑物出售給智逸公司，并獲得2150萬(wàn)元現(xiàn)金賠償及3197平方米房屋賠償。

但根據(jù)相關(guān)規(guī)定，擁有國(guó)有土地使用證的地塊嚴(yán)禁擅自交易。

或是意識(shí)到這一點(diǎn)，2018年，僅拿到現(xiàn)金賠償?shù)臉s康置業(yè)進(jìn)行簡(jiǎn)易注銷(xiāo)，將后續(xù)權(quán)益主張甩給藍(lán)基公司，從而引發(fā)了此次訴訟。

這場(chǎng)訴訟引起了世紀(jì)頤園小區(qū)業(yè)主的警惕，業(yè)主從城建部門(mén)獲取的世紀(jì)頤園總平面圖顯示，案涉地塊明確標(biāo)注為小區(qū)綠地，而非開(kāi)發(fā)商可自主處置的用地。并且小區(qū)內(nèi)現(xiàn)存的物業(yè)辦公樓及社區(qū)辦公樓，在規(guī)劃圖中無(wú)跡可尋，占用公共綠地與道路用地，同時(shí)存在很大的消防隱患。

目前，業(yè)主們已就小區(qū)違建和土地私售問(wèn)題展開(kāi)維權(quán)，事件后續(xù)走向備受關(guān)注。

私售土地獲利數(shù)千萬(wàn)

據(jù)公開(kāi)資料，西安世紀(jì)頤園小區(qū)位于高新四路與科技路交匯處西北角，由榮康置業(yè)2005年建成交付使用。項(xiàng)目總建筑面積78320平方米，占地面積19000平方米，共有4棟建筑，包含3棟板塔結(jié)合住宅和1棟商務(wù)公寓。

就在近期，劉波（化名）等西安世紀(jì)頤園小區(qū)業(yè)主向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者爆料稱，小區(qū)內(nèi)一共有四棟違章建筑，其中兩棟違章建筑及部分土地在趙家坡村改造期間被出售，涉及數(shù)千萬(wàn)資產(chǎn)，截至目前還剩下兩棟違章建筑。 

小區(qū)業(yè)主們多年后才從訴訟信息中知曉，隨即展開(kāi)調(diào)查，事情的原委逐漸浮出水面。

2012年，趙家坡城中村改造工程啟動(dòng)，智逸公司作為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)主體，計(jì)劃在世紀(jì)頤園小區(qū)西側(cè)建設(shè)商業(yè)項(xiàng)目小廣場(chǎng)，需征用2.82畝土地。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者獲取到一份蓋有雙方公章的《合作協(xié)議》顯示，2012年7月25日，智逸公司與榮康置業(yè)簽訂協(xié)議，約定拆除榮康置業(yè)位于科技路北側(cè)的三層建筑A與五層建筑B，并將該區(qū)域辟為廣場(chǎng)。

圖：雙方蓋章的《合作協(xié)議》，2012年7月25日簽訂
 

作為補(bǔ)償，榮康置業(yè)將獲得2150萬(wàn)元現(xiàn)金賠償，以及3197平方米的房屋賠償。

協(xié)議簽訂后，智逸公司按約將貨幣賠償款支付至榮康置業(yè)指定的趙姓個(gè)人賬戶，榮康置業(yè)亦完成土地交付及建筑物騰退工作。

“當(dāng)時(shí)簽合同的時(shí)候并不清楚土地是啥情況。”智逸公司相關(guān)負(fù)責(zé)人向每經(jīng)記者回應(yīng)稱，“當(dāng)時(shí)他們給了一個(gè)私人賬戶接收賠償款，我們有質(zhì)疑過(guò)，但是這個(gè)趙某某等于說(shuō)算是公司實(shí)控人，人家要求必須轉(zhuǎn)到這個(gè)賬戶，我們就照做了。”

2018年，僅拿到了2150萬(wàn)元現(xiàn)金賠償?shù)臉s康置業(yè)以完成全部經(jīng)營(yíng)工作為由選擇注銷(xiāo)公司。注銷(xiāo)前，榮康置業(yè)將其公司的全部權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)讓給物業(yè)公司藍(lán)基公司。同時(shí)，世紀(jì)頤園小區(qū)內(nèi)的三層物業(yè)辦公樓與五層管理人員居住小樓，也一并交由藍(lán)基公司管理。

天眼查顯示，榮康置業(yè)此前指定收取賠償款的個(gè)人賬戶所有人趙某某，曾于2013年4月前擔(dān)任藍(lán)基公司股東。榮康置業(yè)法人金某某，亦在2013年4月前持有藍(lán)基公司股權(quán)。

彼時(shí)，房屋賠償尚未履行，由此引發(fā)后續(xù)訴訟。

2023年，因智逸公司遲遲未履行房屋賠付義務(wù)，藍(lán)基公司向雁塔區(qū)人民法院提起訴訟。

據(jù)（2023）陜0113民初23247號(hào)判決書(shū)顯示，智逸公司被判向藍(lán)基公司交付大都薈6棟1—3層10套房屋并承擔(dān)超5000萬(wàn)元的違約金及經(jīng)濟(jì)損失。

智逸公司不服上述判決，隨即向西安市中級(jí)人民法院提起上訴。根據(jù)（2024）陜01民終25468號(hào)民事判決書(shū)顯示，2025年3月21日，西安中院二審改判，維持房屋交付判決并保留2988萬(wàn)元違約金。

至此，榮康置業(yè)售出的這塊2.82畝土地累計(jì)收獲了2150萬(wàn)元的現(xiàn)金賠償，以及即將執(zhí)行的10套房屋及2988萬(wàn)元的違約金。

小區(qū)業(yè)主們前往城建部門(mén)調(diào)取小區(qū)規(guī)劃建設(shè)資料，通過(guò)仔細(xì)核對(duì)資料發(fā)現(xiàn)，榮康置業(yè)出售給智逸公司的土地，在小區(qū)總平面圖中確屬公共綠地范疇。

圖：平面圖中，出售位置為綠地

需明確的是，上述交易土地系榮康置業(yè)于2003年通過(guò)出讓方式取得土地使用權(quán)，且規(guī)劃用途為小區(qū)綠地。其改變土地用途并私下交易的行為是否違反規(guī)定？

北京金訴律師事務(wù)所主任律師王玉臣認(rèn)為，國(guó)有土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓有嚴(yán)格的條件限制，是不允許隨意擅自買(mǎi)賣(mài)、擅自改變規(guī)劃用途的，尤其是開(kāi)發(fā)商完成了項(xiàng)目開(kāi)發(fā)并將房屋售出后，小區(qū)綠地作為小區(qū)的公共部分，屬于全體業(yè)主共有，開(kāi)發(fā)商無(wú)權(quán)單獨(dú)處置綠地土地使用權(quán)，其私下出售行為不僅可能違反了土地管理等相關(guān)法律法規(guī)，更構(gòu)成了對(duì)業(yè)主共有權(quán)的侵害。

陜西樹(shù)理律師事務(wù)所趙律師表示，這是既違法又侵權(quán)。擁有國(guó)有土地使用證的土地嚴(yán)禁擅自進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)交易。即便因特殊原因需要對(duì)土地實(shí)施征用，也必須嚴(yán)格遵循法定的官方程序辦理。尤其該地塊在規(guī)劃中明確為綠地，屬于小區(qū)配套公共設(shè)施。在此情況下，擅自改變土地用途并進(jìn)行出售的行為，不僅違反了相關(guān)法律法規(guī)，也是對(duì)小區(qū)全體業(yè)主權(quán)益的侵害。

榮康置業(yè)選擇將公司注銷(xiāo)，或許也是意識(shí)到“違規(guī)”。

“公司注銷(xiāo)后果很?chē)?yán)重。”趙律師告訴每經(jīng)記者，小區(qū)從最初的設(shè)計(jì)階段，到土地摘牌、規(guī)劃審批以及建設(shè)施工等一系列手續(xù)，應(yīng)該是以這家已注銷(xiāo)的公司名義辦理。項(xiàng)目的相關(guān)權(quán)利義務(wù)通常與辦理規(guī)劃審批、建設(shè)手續(xù)的主體掛鉤。一旦該主體公司注銷(xiāo)，將直接導(dǎo)致后續(xù)諸多重要手續(xù)無(wú)法正常銜接。

鬧市區(qū)“違建”近20年屹立不倒

除了核實(shí)出售地塊為小區(qū)綠地外，小區(qū)業(yè)主們調(diào)取世紀(jì)頤園小區(qū)總平面圖發(fā)現(xiàn)，只有A、B、C、D四棟建筑，并無(wú)上述小樓。此外，業(yè)主在住建部門(mén)調(diào)取檔案時(shí)，住建部門(mén)提供的小區(qū)竣工驗(yàn)收資料，也僅有A、B、C、D四棟樓及地下車(chē)庫(kù)。

圖：竣工驗(yàn)收資料僅有A、B、C、D四棟樓及地下車(chē)庫(kù)
 

那么，榮康置業(yè)與智逸公司約定拆除的三層建筑A與五層建筑B，疑似違建建筑。

劉波（化名）等業(yè)主向每經(jīng)記者透露，上述綠地在最早是建有兩棟樓，隨后出售就被拆除改造了，目前小區(qū)內(nèi)還有兩棟違建建筑，即被移交藍(lán)基公司管理的物業(yè)辦公樓及五層小樓。

也就是說(shuō)，世紀(jì)頤園小區(qū)內(nèi)最早似乎有8棟樓，但具備合法手續(xù)的只有4棟，有一半都疑似違建。

智逸公司相關(guān)人士告訴每經(jīng)記者，“據(jù)了解，三層的那棟長(zhǎng)的是2005年建的，五層那棟更早，包括我們拆掉的那兩棟，也說(shuō)是2005年建的。”

循著業(yè)主提供的線索，每經(jīng)記者實(shí)探小區(qū)發(fā)現(xiàn)，西側(cè)五層樓現(xiàn)為藍(lán)基物業(yè)辦公樓，北側(cè)三層樓作為世紀(jì)頤園社區(qū)等機(jī)構(gòu)辦公場(chǎng)所。

這兩處，在世紀(jì)頤園小區(qū)總平面圖上也為規(guī)劃綠地、道路等。

近年來(lái)，西安市對(duì)違建的查處力度逐年加強(qiáng)，大力查處違法建設(shè)以及違規(guī)改變建筑主體結(jié)構(gòu)或使用功能等造成安全隱患的行為。如2019年前10個(gè)月，西安市就查處違法建設(shè)1244.5萬(wàn)平方米，其中拆除1018.2萬(wàn)平方米，整治226.3萬(wàn)平方米。

那么，兩棟小樓從何而來(lái)？是否取得合法手續(xù)？若尚未取得，為何能長(zhǎng)期存在而未被拆除？一系列疑問(wèn)亟待解答。

6月10日下午，每經(jīng)記者聯(lián)系漳滸寨街道辦經(jīng)濟(jì)發(fā)展辦公室了解情況，工作人員向記者回應(yīng)稱，早在2021年左右，相關(guān)部門(mén)就對(duì)這兩棟建筑的違建性質(zhì)做出過(guò)認(rèn)定。但經(jīng)過(guò)溝通協(xié)調(diào)，最終決定將其轉(zhuǎn)變?yōu)楣嫘再|(zhì)免費(fèi)提供給社區(qū)使用，因此這兩處設(shè)施得以保留。

“因?yàn)槟沁呌?個(gè)小區(qū)，但一直沒(méi)有社區(qū)，成立社區(qū)缺少辦公用房，剛好這個(gè)契機(jī)就把它變?yōu)楣娴?，給社區(qū)使用。”上述工作人員表示，“當(dāng)時(shí)確實(shí)有相應(yīng)的政策，還沒(méi)有辦法說(shuō)得很準(zhǔn)確。”

當(dāng)記者詢問(wèn)后期這兩棟小樓是否取得合法手續(xù)時(shí)，該工作人員則表示：“不太清楚”。

隨后，每經(jīng)記者來(lái)到西安市自然資源和規(guī)劃局雁塔分局，監(jiān)察科相關(guān)人士表示，6號(hào)的時(shí)候已經(jīng)注意到這件事了，目前正處于調(diào)查核實(shí)階段，是否違建暫時(shí)還未得出結(jié)論。

“要對(duì)比總平面圖，看看實(shí)際情況是啥樣子，還要約談開(kāi)發(fā)商，查清楚建筑物的主體。如果確認(rèn)是違建的話，就下文件認(rèn)定。”上述監(jiān)察科人士表示，“至于后續(xù)如何，還要根據(jù)調(diào)查結(jié)果然后上會(huì)研究。”

此外，記者也聯(lián)系藍(lán)基公司進(jìn)一步了解情況，但工作人員表示自己是新來(lái)的，對(duì)事件詳情并不了解，而公司其他人都外出了。11日下午，每經(jīng)記者再次聯(lián)系藍(lán)基公司，對(duì)方表示負(fù)責(zé)人不在，無(wú)法回答相關(guān)問(wèn)題。

影響消防安全且侵占業(yè)主權(quán)益

榮康置業(yè)擅自處置世紀(jì)頤園小區(qū)綠地并從中獲利，劉波等業(yè)主認(rèn)為，小區(qū)綠地歸全體業(yè)主所有，因此前期智逸公司支付給榮康公司的2150萬(wàn)元賠償款，以及法院判決智逸公司需支付的3219 平方米商業(yè)房、2988萬(wàn)元違約金都應(yīng)歸屬小區(qū)全體業(yè)主。

業(yè)主們懷疑，榮康公司在收到智逸公司的賠償款后，為逃避后續(xù)可能面臨的責(zé)任，采取了注銷(xiāo)公司的手段。同時(shí)，該公司與藍(lán)基公司簽訂協(xié)議，試圖轉(zhuǎn)移違建所得的賠償商業(yè)房及后續(xù)可能獲得的賠償款。

此外，小區(qū)內(nèi)現(xiàn)存的兩棟小樓也引發(fā)業(yè)主不滿。

劉波等業(yè)主表示，這兩棟建筑占用了小區(qū)公共綠地，導(dǎo)致小區(qū)空間變得擁擠狹窄，嚴(yán)重侵占了業(yè)主的合法權(quán)益。

“尤其是賣(mài)給智逸公司地塊的地下室里，有小區(qū)的消防、供水、供熱等多處公共設(shè)備，這些設(shè)備的后續(xù)使用問(wèn)題存在隱患。而且，違建的小樓未經(jīng)消防設(shè)計(jì)審核、驗(yàn)收，嚴(yán)重影響小區(qū)消防安全。一旦發(fā)生火災(zāi)，后果不堪設(shè)想，將直接威脅到業(yè)主的生命財(cái)產(chǎn)安全。另外，一棟疑似違建的用房被用作養(yǎng)老設(shè)施，更是加大了安全隱患。”

趙律師坦言，原來(lái)規(guī)劃和設(shè)計(jì)是在勘探基礎(chǔ)上，綜合考量城市發(fā)展、建筑安全等多方面因素制定而成，其綠地率、容積率等核心指標(biāo)屬于剛性約束條款。擅自改變規(guī)劃用途、侵占公共空間的行為，不僅違反相關(guān)法律法規(guī)，還會(huì)引發(fā)一系列連鎖反應(yīng)，特別是水暖電氣等基礎(chǔ)設(shè)施，若未經(jīng)合規(guī)監(jiān)督和驗(yàn)收，無(wú)法取得合法建設(shè)手續(xù)，極易成為安全事故的導(dǎo)火索。

“規(guī)劃部門(mén)對(duì)已審批通過(guò)的規(guī)劃方案具有嚴(yán)格的監(jiān)督責(zé)任，違法建設(shè)項(xiàng)目是無(wú)法通過(guò)變更規(guī)劃實(shí)現(xiàn)合法化的。”趙律師補(bǔ)充稱，從城市建設(shè)安全角度分析，違規(guī)建筑的建設(shè)還可能觸碰地質(zhì)安全紅線。尤其在特定區(qū)域，若建設(shè)行為未充分考慮地質(zhì)條件限制，極有可能因地基沉降等引發(fā)建筑結(jié)構(gòu)安全事故，造成難以估量的損失。?

面對(duì)開(kāi)發(fā)商和物業(yè)公司的侵權(quán)行為，世紀(jì)頤園小區(qū)的業(yè)主們采取行動(dòng)維護(hù)權(quán)益。?

在掌握了初步證據(jù)后，業(yè)主們委托專業(yè)律師向智逸公司發(fā)送《律師函》，指出榮康公司處置的地塊性質(zhì)為世紀(jì)頤園小區(qū)綠地，屬于業(yè)主共有部分，要求智逸公司暫停爭(zhēng)議房屋的交付，并按照比例直接向業(yè)主兌付相關(guān)權(quán)益。

對(duì)此，智逸公司相關(guān)負(fù)責(zé)人向每經(jīng)記者回應(yīng)稱，對(duì)于小區(qū)業(yè)主提出的暫緩執(zhí)行請(qǐng)求，公司會(huì)向法院說(shuō)明情況，但具體執(zhí)行由法院負(fù)責(zé)。“據(jù)我了解，目前已經(jīng)開(kāi)始執(zhí)行了，我們的賬戶都被查封了。”

“律師也建議我們成立業(yè)委會(huì)，這樣就可以代表業(yè)主們?nèi)フ勁辛恕?rdquo;劉波告訴每經(jīng)記者。

因此，世紀(jì)頤園小區(qū)業(yè)主決定成立業(yè)委會(huì)作為申訴主體。

自5月中旬起，業(yè)主們前往街道辦事處提交成立業(yè)主大會(huì)的申請(qǐng)資料。每經(jīng)記者獲悉，6月10日，小區(qū)業(yè)委會(huì)申請(qǐng)書(shū)已順利通過(guò)街道辦審批。

不過(guò)，業(yè)委會(huì)真正成立還需要一定時(shí)間。街道辦還需從物業(yè)處獲取業(yè)主名冊(cè)、小區(qū)建筑規(guī)劃總平面圖、物業(yè)交付使用證明文件、公共設(shè)施設(shè)備清單等資料，之后會(huì)在小區(qū)大門(mén)口張貼允許成立業(yè)委會(huì)的批復(fù)及動(dòng)員業(yè)主參與的通知。

劉波向每經(jīng)記者透露，藍(lán)基物業(yè)似乎在打時(shí)間差，企圖在相關(guān)款項(xiàng)及賠償被強(qiáng)制執(zhí)行到位后，即便業(yè)主組成業(yè)委會(huì)也無(wú)力回天。“獲益的資金給不給業(yè)主無(wú)所謂，好歹物業(yè)在公共設(shè)施上能有所作為，比如把停車(chē)場(chǎng)燈弄亮點(diǎn)，綠化、娛樂(lè)設(shè)施改善一下，免點(diǎn)物業(yè)費(fèi)什么的。”

截至目前，這場(chǎng)業(yè)主與開(kāi)發(fā)商之間的權(quán)益博弈仍在持續(xù)。

事實(shí)上，開(kāi)發(fā)商擅自侵占小區(qū)綠地、違規(guī)出售公共空間等現(xiàn)象已非個(gè)例，業(yè)主的權(quán)益該如何保護(hù)？開(kāi)發(fā)商的行為該如何規(guī)范和監(jiān)督？這是一個(gè)長(zhǎng)期思考的問(wèn)題。